23宗封顶触发“一次性报价” VS 27宗零溢价 杭州2022首批供地冷热分化显著

　　住在杭州网4月25日讯（记者 俞东辉）今日，杭州2022年第一批集中供地正式出让，这是杭州土拍采用“一次性报价+摇号”方式后的第一次集中供地。

　　从成交结果来看，60宗地块有59宗出让，1宗地块流拍，成交总金额达到826.8亿元，平均溢价率6.4%。其中23宗地块网上限时报价到达中止价，进入线下一次报价程序。同时有27宗地块以底价成交。

　　房企对于优质地块的集中争抢以及对于部分外围地块的放弃报名，说明了房企对于预期市场热度和利润率的重视，但23宗地块到达中止价，也说明了杭州本轮集中出让热度略高于预期。

　　综合来看，本轮集中供地共有以下几点观察：

1. 　　多重因素影响下 冷热分化明显：本批集中供地中共有23宗地块到达中止价，进入线下一次报价程序，同时，底价成交的地块也有27宗，土地市场存在着明显的冷热分化。

2. 　　多重对比下 杭州集中供地热度略高：对比目前已经完成2022年首轮集中供地的城市以及杭州2021年第三批集中供地来看，杭州本批次集中供地热度相对略高。

3. 　　本土房企扛起大梁 共计竞得35宗地块：在本批次集中供地中，不计地方国资，本土企业共计竞得35宗地块，占比达到58%，成交金额507.1亿元，占比达到61.3%。

4. 　　成交集中度高 滨江房产斩获11宗地块：据不完全统计，本轮推地报名企业超过70家，但最终成交来看，拿地集中度非常高：拿下两宗以上地块的房企总计有9家（含联合竞得）：众安、越秀、万科、绿城、建发、德信、大家、金帝、滨江。其中滨江房产竞得地块达到11宗（含联合竞得），占本轮集中供地总宗数的18.3%；竞得地块成交总金额184.4亿元，占本轮集中供地成交总金额的22.3%。

　　多重因素影响下 冷热分化明显

　　本批集中供地中共有23宗地块到达中止价，进入线下一次报价程序，同时，底价成交的地块也有27宗，1宗地块流拍，土地市场存在着明显的冷热分化。

　　2021年下半年以来，大量房企现金流出现问题，流动性危机不断爆发，到现在，虽然金融面有所宽松，但部分房企流动性压力仍在。

　　政策调控的转向存在一定的滞后性，目前并未在实际市场表现中完全落地。从政策出台到传导到市场，再到政策起到一定作用，都需要一段时间。这也导致了市场信心并未完全恢复，房企现金流压力仍然存在。

　　而杭州本轮集中出让取消了以往的勾地制度，房企需要缴纳20%的竞买保证金才能参拍，同时，杭州今年将举办亚运会，而亚运会前期的停工势必影响本批次地块的入市节奏。

　　而在多重因素影响下，使得房企会把有限的资金集中在个别优质地快，对于其他地块的拿地意愿明显降低，本轮土拍的马太效应更为明显。

　　对于位于区位核心、未来去化预期较好的地块，将会有更多的房企参与竞拍，而外围销售预期不佳的地块将被果断舍弃。

　　成交地块区位图

　　多重对比下 杭州集中供地热度略高

　　目前，22个集中供地的城市中已有多个城市完成首轮集中土拍。其中合肥、成都、厦门、南京、福州等多个城市都有较大程度的流拍或者终止延期，流拍及终止率在10%-30%之间，而杭州仅1宗地块流拍。

　　而从整体溢价率来看，其余城市基本在4%-5%之间，热度相对较为一般。杭州本轮集中供地整体溢价率为6.4%，虽然溢价率仅略高于其余城市，但杭州本轮集中供地中到达中止价的地块多达23宗，占比达到38.3%。

　　另一方面，从纵向对比来看，在杭州本轮集中供地大比例地块分布于外围板块的背景下，杭州仍然能有23宗地块到达中止价。这也足以说明杭州本轮集中土拍延续了2021年第三批的热度，甚至更高。

　　本土房企扛起大梁 滨江房产斩获11宗地块

　　本轮集中供地中，不计地方国资，本土企业共计竞得35宗地块，占比达到58%，成交金额507.1亿元，占比达到61.3%。

　　可以说，杭州本土房企扛起了本轮集中出让的大梁，而这背后的原因也显示出了杭州与其他城市的不同。

　　这主要是因为杭州民营企业发达，尤其是民营房企众多，且本土民营房企多数竞争力较强。像滨江、绿城等本土房企在杭州本就拥有较高的市场份额及较高的购房者偏好，因此也有更强的土拍竞争力及更高的报价能力。

　　另一方面，本场土拍房企集中度较高，单滨江房产一家竞得地块就达到11宗，占本轮集中供地总宗数的18.3%；竞得地块成交总金额184.4亿元，占本轮集中供地成交总金额的22.3%。

　　在本轮集中出让中，大部分房企选择聚焦为数不多的优质地块。而在这背景下，滨江房产作为本土龙头企业，其具有更强的成本管控能力、产品溢价能力及销售去化把握。

　　因此滨江房产能够具有更高的报价能力，而这一点在目前的市场环境下尤为突出，这也是滨江房产今天斩获xx宗地块的核心原因。

　　而在滨江斩获如此多地块的情况下，也隐藏着较大的隐忧。未来大批量的待售土地集中在滨江等个别房企手上，其风险性相对较大。如果滨江出现资金问题，影响的将会是极大数量的购房者。

　　成交情况表

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